Theo nhận định của CBRE, trong quý III/2021, thị trường bán lẻ hai trung tâm lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới.
 |
Thị trường bán lẻ Hà Nội
Trong quý 3 năm 2021, thị trường bán lẻ tiếp tục chịu tác động nặng nề của đợt thứ 4 COVID-19 và các biện pháp ngăn chặn đại dịch nghiêm ngặt.
Đến cuối tháng 9, việc đẩy nhanh tỷ lệ tiêm chủng và các dấu hiệu tích cực đã mang lại triển vọng phục hồi tích cực cho thị trường bán lẻ; tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, thị trường bán lẻ không có sự cải thiện đáng kể.
Về nguồn cung, thị trường bán lẻ Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý 3 năm 2021. Nguồn cung bán lẻ hiện tại không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA. Việc mở cửa bị trì hoãn đã khiến nguồn cung mới được quan sát thấy trong năm 2021 thấp hơn.
Về diễn biến thị trường, thị trường bán lẻ bị ảnh hưởng đáng kể khi các trung tâm mua sắm và các phân khúc bán lẻ khác đã phải tạm đóng cửa trong hai tháng qua để đảm bảo các biện pháp phòng chống đại dịch.
Giá thuê tầng trệt và tầng 1 (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ) ở các vị trí ngoài trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao đề xuất giảm giá để thu hút khách thuê mới, cũng như giữ chân khách thuê hiện tại để ổn định. tỷ lệ lấp đầy.
Giá chào thuê giảm 4% theo quý và 4% theo năm, đạt trung bình 24 USD / m2 / tháng. Về tỷ lệ trống, mặc dù đã có một số hoạt động mở rộng nhưng tỷ lệ trống đã tăng ở mức 15%, tăng 0,4 điểm phần trăm so với quý trước và 3,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.
Một số trung tâm mua sắm tại Long Biên và các quận xa hơn từ khu vực trung tâm như Nam Từ Liêm và Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao, từ 35-45%.
Giá chào thuê trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội đang có xu hướng giảm, giảm -1% theo quý trong khi tăng 4% so với cùng kỳ, đạt 103 USD / m2 / tháng. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm giảm nhẹ, đạt 10,5%. So với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ này đã giảm 0,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Trước ảnh hưởng kéo dài của đại dịch, cả chủ đầu tư bán lẻ và khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình.
Một số nhà phát triển bán lẻ lớn đã thực hiện các chính sách cho thuê để hỗ trợ khách thuê hiện tại như miễn phí tiền thuê trong thời gian các trung tâm mua sắm đóng cửa, hoặc cho những khách thuê chịu ảnh hưởng trực tiếp của dịch bệnh như F&B, rạp chiếu phim, trung tâm giải trí.
Các chủ đầu tư bán lẻ khác đã nỗ lực tái cấu trúc các chức năng của tòa nhà để tối ưu hơn, chẳng hạn như chuyển đổi mặt bằng bán lẻ trống sang cho thuê văn phòng.
Ngoài ra, các thương hiệu cũng đang tích cực phát triển mô hình bán hàng đa kênh để đảm bảo nguồn doanh thu trên các nền tảng thương mại điện tử, mạng xã hội, ứng dụng mua sắm. Một số người thuê cũng tận dụng thời gian ngừng hoạt động để nâng cấp cửa hàng, không gian mua sắm.
Về khách thuê, thị trường bán lẻ Hà Nội chứng kiến sự gia nhập và mở rộng của một số thương hiệu thời trang, mỹ phẩm quen thuộc; tuy nhiên, cũng có một vài thương hiệu lùi ngày khai trương sang các quý tiếp theo.
Trong quý cuối cùng của năm 2021, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 49.000m2 NLA diện tích bán lẻ từ Vincom MegaMall Smart City.
Dự kiến sẽ có thêm gần 300.000 m2 NLA tham gia thị trường vào năm 2024. Hầu hết các dự án mới này sẽ nằm ở khu vực ngoài trung tâm.
Cư dân khu vực Bắc và Nam thành phố sẽ có thêm lựa chọn mua sắm và tận hưởng các dịch vụ khi hai dự án quy mô lớn là Lotte Mall Hà Nội và Aeon Mall Hoàng Mai dự kiến hoàn thành vào năm 2023-2024.
Nhìn chung, các hoạt động mở rộng, sáp nhập cùng với các dự án mở mới sẽ cải thiện thị trường bán lẻ trong giai đoạn tới khi đại dịch được kiềm chế.
Các biện pháp ngăn cách xã hội dần được nới lỏng, quan trọng nhất là khả năng tiêm chủng cho 70-75% dân số vào Quý 2 năm 2022 mang lại tiềm năng phục hồi thị trường bán lẻ. Tuy nhiên, sẽ mất một thời gian để thị trường khôi phục lại mức trước đại dịch.
Với việc hoạt động bán hàng bị gián đoạn trước làn sóng COVID-19 từ cuối tháng 7 đến cuối tháng 9, doanh số bán trong quý 3 2021 đạt gần 3.000 căn, giảm 33% theo năm. Số căn bán được trong chín tháng đầu năm 2021 đạt gần 11.000 căn, giảm nhẹ 1% theo năm.
Mặc dù vậy, một điểm tích cực là các dự án mở bán trong quý này đạt tỷ lệ bán trung bình 52%, cao hơn tỷ lệ mở bán trung bình trong quý đầu tiên mở bán của năm 2019 và 2020 (41 – 42%).
Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý 3 2021 được ghi nhận trung bình ở mức 1.542 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 16% theo năm do tỷ trọng các dự án cao cấp mở bán trong quý cao hơn, (trong khi đó, tại thời điểm quý 3 2020, tỷ trọng phân khúc bình dân chiếm tới 49% lượng mở bán mới dẫn đến đến mức giá bán sơ cấp trung bình ở ngưỡng thấp).
Thị trường thứ cấp tương đối trầm lắng trong quý vừa qua do tác động của dịch bệnh, mức giá thứ cấp trung bình đạt 1.156 USD/m2, giảm 1% theo quý và tăng 2% theo năm.
Lợi suất căn hộ cho thuê trong quý tiếp tục chịu ảnh hưởng của đại dịch và các biện pháp giãn cách, đặc biệt tại các khu vực tập trung cho thuê chuyên gia nước ngoài.
Cụ thể, khu trung tâm, Đống Đa – Ba Đình, và Tây Hồ chỉ ghi nhận mức lợi suất từ 3,7% – 4,6%, thấp hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với thời điểm trước COVID-19.
Thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh
Để kiểm soát COVID-19 đã buộc đóng cửa tất cả các trung tâm mua sắm kể từ tháng Sáu. Tất cả các dự án đang xem xét mở cửa trở lại vào tháng 10 năm 2021 theo chính sách an toàn và giảm thời gian mở cửa hàng ngày; lĩnh vực giải trí vẫn đóng cửa cho đến khi có thông báo mới. Những người thuê nhà hiện tại đã được giải phóng khỏi việc trả tiền thuê nhà trong thời gian theo Chỉ thị 16 của Chính phủ.
Trong quý 3 năm 2021, thị trường không chào đón thêm nguồn cung mới. Tổng nguồn cung bán lẻ tại Tp.HCM ở mức 1.068.128 m2 NLA. Giá cho thuê ở khu trung tâm là 137 USD/m2, không thay đổi so với quý trước và giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm là 32,6 USD/m2, giảm 3,8% so với quý trước, đối với các chủ nhà cung cấp ưu đãi cho các mặt bằng trống. Tuy nhiên, diện tích hấp thụ mới không đáng kể.
Theo nghiên cứu của Infocus Mekong, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trên toàn quốc giảm 28% so với cùng kỳ và chỉ số niềm tin người tiêu dùng ở mức thấp. Tuy nhiên, cũng như các quý trước, chúng tôi nhận thấy hoạt động M&A sôi động từ các tập đoàn lớn.
Trong quý 3, Masan đầu tư 70% cổ phần vào Mobicast để mở rộng sang lĩnh vực số hóa và Thế giới Di động ghi nhận hoạt động tốt từ chuỗi siêu thị Bách Hóa Xanh.
Tại các tỉnh thành khác, Go! Chuỗi siêu thị của Central Group sẽ được mở rộng / cải tạo trong hai năm tới. Tại các dự án lớn như khu đô thị, khách sạn,…, các chủ đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến thành phần bán lẻ của mình.
Thị trường dự kiến sẽ có hơn 200.000 m2 NLA bán lẻ vào năm 2024 tại các khu vực khác nhau. Trước mắt, các danh mục F&B, Coffe Chain, Cửa hàng tiện lợi, Sức khỏe và Sắc đẹp, Trang phục thể thao, Trang phục thường ngày sẽ tiếp tục mở rộng tại mô hình shophouse và các tỉnh thành khác do việc mở các trung tâm mua sắm mới trong thành phố bị trì hoãn.
Tình cảm cho thuê vẫn còn e dè trước tính tích cực. Theo bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Tư vấn, CBRE Việt Nam: “Chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ trải qua giai đoạn suy thoái vào quý cuối năm 2021, trong đó, hoạt động kiểm soát đại dịch vẫn là ưu tiên của thành phố. Trong thời gian tới, các trung tâm mua sắm, đặc biệt là các trung tâm mua sắm quy mô lớn, sẽ cần điều chỉnh chính sách hỗ trợ, thời hạn thuê, cập nhật danh mục để phù hợp hơn với nhu cầu đối với các thương hiệu mới. Về kinh tế vĩ mô, chỉ khi GDP phục hồi cùng với thu nhập cá nhân được cải thiện, thị trường bán lẻ mới có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới ”.
Theo Vnmedia
