Sáng ngày 23/5/2024, tại Trường Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội, Chủ tịch Tập đoàn Đất Việt Lê Hoàng Hoán tham dự Hội thảo khoa học Quốc gia “ Kiến tạo Hệ sinh thái bất động sản Hiệu quả, Minh bạch và Bền vững: Từ lý luận địa tô đến công nghệ ProPtech” .
Các đại điểu tại Hội nghị
Tham dự hội nghị ông có Bài tham luận “Tầm quan trọng của Quy hoạch đối với Thị trường Bất động sản Việt Nam” được các nhà khoa học đánh giá sát với thực tiễn và chất lượng.
Chủ tịch Tập đoàn Đất Việt Lê Hoàng Hoán phát biểu tại Hội nghị
Trích đăng bài phát biểu với những nội dung chính được đưa ra tại Hội nghị.
I. Tổng quan chung
Sau gần 40 năm thực hiện công cuộc đổi mới (1986-2024), với sự điều hành quyết liệt và quyết tâm cao của Chính phủ, Việt Nam đã từng bước đổi mới mô hình tăng trưởng. Điều này được thể hiện trong phát triển kinh tế, đặc biệt trong kinh tế đô thị gắn liền với hình thành các đô thị trung tâm lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ… Một điểm dễ nhận thấy, đó là song hành cùng mỗi thành tựu về phát triển kinh tế xã hội và phát triển đô thị đều có dấu ấn của công tác quy hoạch và thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế và xã hội của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự phát triển kinh tế ngày càng mạnh mẽ, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những lĩnh vực thu hút sự quan tâm lớn từ xã hội. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa của thị trường này, việc có một hệ thống quy hoạch và quản lý phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả, đáng tin cậy là hết sức quan trọng. Trong nội dung này, chúng ta sẽ đi sâu phân tích tầm quan trọng của quy hoạch đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
II. Các loại hình quy hoạch ở Việt Nam
Việt Nam đã thực hiện một loạt các loại quy hoạch từ năm 1993 trở lại đây, nhằm định hình và phát triển kinh tế – xã hội ở mức độ quốc gia, địa phương và các ngành cụ thể. Dưới đây là một đánh giá tổng quan về các loại quy hoạch chính:
- Quy hoạch tổng thể kinh tế – xã hội quốc gia, tỉnh, huyện:
Ưu điểm: Quy hoạch tổng thể giúp xác định chiến lược và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội dài hạn của quốc gia, các tỉnh thành và huyện. Nó cung cấp một khung chính sách và hướng dẫn cho việc phát triển các ngành kinh tế, xã hội, hạ tầng và môi trường.
Nhược điểm: Thường xuyên gặp phải sự không nhất quán giữa các cấp quy hoạch, từ quốc gia đến địa phương, dẫn đến sự mâu thuẫn trong việc thực thi và triển khai. Đôi khi, các mục tiêu quy hoạch có thể không linh hoạt và không phản ánh đúng nhu cầu và tiềm năng của từng địa phương cụ thể.
- Quy hoạch Sử dụng đất các cấp:
Ưu điểm: Quy hoạch sử dụng đất cung cấp một khung pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Nó giúp xác định các loại đất và mục đích sử dụng đất phù hợp, từ đó đảm bảo sự bền vững và phát triển cân bằng của các lĩnh vực kinh tế và xã hội.
Nhược điểm: Thường xuyên gặp phải vấn đề thiếu minh bạch và sự thực thi kém hiệu quả trong quản lý sử dụng đất. Các quy hoạch này cũng có thể bị ảnh hưởng bởi sự can thiệp của các lợi ích cá nhân hoặc nhóm lợi ích.
- Quy hoạch Đô thị các cấp:
Ưu điểm: Quy hoạch đô thị giúp định hình và phát triển các khu vực đô thị một cách bài bản và có kế hoạch. Nó tạo ra các hướng dẫn cụ thể về phát triển hạ tầng, nhà ở, khu công nghiệp, và các tiện ích công cộng trong các thành phố và đô thị, giúp tạo ra môi trường sống tốt hơn cho cư dân.
Nhược điểm: Các quy hoạch đô thị thường gặp khó khăn trong việc điều chỉnh và thích nghi với sự phát triển nhanh chóng của các thành phố và đô thị. Nó cũng có thể bị ảnh hưởng bởi sự can thiệp của các lợi ích nhóm hoặc các quyết định chính trị.
- Quy hoạch các ngành:
Ưu điểm: Quy hoạch ngành tạo ra các kế hoạch cụ thể cho sự phát triển của các ngành kinh tế cụ thể như nông nghiệp, công nghiệp, du lịch, và dịch vụ. Nó giúp tập trung nguồn lực và nỗ lực vào các lĩnh vực chiến lược, từ đó tăng cường hiệu quả và cạnh tranh của các ngành.
Nhược điểm: Các quy hoạch ngành thường bị hạn chế bởi sự thiếu nhất quán giữa các ngành và giữa các cấp quản lý. Sự phân chia trách nhiệm và nguồn lực cũng có thể gây ra sự lãng phí và mâu thuẫn trong phát triển.
- Luật Quy hoạch 2017
Xuất phát từ các mâu thuẫn trên Luật Quy hoạch 2017 đã ra đời nhằm xử lý các hạn chế phát sinh từ các hình thức quy hoạch trước đây.
Luật Quy hoạch hiện nay đã cung cấp khung pháp lý rõ ràng và cụ thể cho việc lập và thực thi quy hoạch ở cấp quốc gia, vùng, và tỉnh. Điều này giúp tăng cường sự nhất quán và đồng bộ giữa các cấp quy hoạch và giữa các khu vực địa lý khác nhau. Luật Quy hoạch 2017 số 21/2017/QH14 quy định việc lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, thực hiện, đánh giá, điều chỉnh quy hoạch trong hệ thống quy hoạch quốc gia. Tuy nhiên, việc thực thi quy hoạch tại Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn và thách thức. Quy hoạch tỉnh theo Luật Quy hoạch đang được triển khai đồng loạt tại 63 tỉnh, thành phố trên toàn quốc. Do là lần đầu triển khai thực hiện nên không tránh khỏi những vướng mắc sẽ được điều chỉnh dần trong thời gian tới cho phù hợp thực tế.
III. Vai trò của Quy hoạch đối với Thị trường bất động sản Việt Nam
Quy hoạch và thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với nhau, tạo điều kiện cho nhau cùng phát triển. Mối quan hệ này thể hiện tập trung nhất trong hoạt động sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đa dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận mà lấn áp các mặt phát triển khác. Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và ngược lại.
Dự án phát triển bất động sản vừa phải phù hợp với quy hoạch lại vừa phải thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại lợi nhuận thì dự án sẽ không đủ hấp dẫn các đối tượng kinh doanh bất động sản. Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng không phù hợp với quy hoạch được duyệt, có nguy cơ làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị thì chính quyền đô thị cũng sẽ không chấp nhận. Vì vậy, giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất động sản, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít.
- Quy hoạch đóng vai trò định hướng phát triển thị trường Bất động sản
Quy hoạch đô thị là công cụ quan trọng để định hướng phát triển thị trường bất động sản. Nó xác định vị trí, quy mô, chức năng của các khu đô thị, khu công nghiệp, khu dịch vụ, hạ tầng giao thông,… ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tiềm năng của các dự án bất động sản.
- Quy hoạch tạo sự ổn định và tăng độ tin cậy cho nhà đầu tư
Trong thị trường bất động sản, sự ổn định và tin cậy là yếu tố then chốt để thu hút các nhà đầu tư và khách hàng. Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra một môi trường dự đoán và minh bạch, giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường niềm tin từ các bên liên quan.
a) Tính minh bạch và dễ dàng tiếp cận thông tin:
Quy hoạch cung cấp một khung pháp lý và môi trường thông tin rõ ràng, giúp tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai và phát triển thị trường BĐS. Bằng cách công khai các quy hoạch giúp cho các nhà đầu tư và người mua hiểu rõ hơn về tương lai của khu vực đó. Thông tin minh bạch và dễ dàng tiếp cận giúp giảm bớt sự không chắc chắn và tăng cường niềm tin, từ đó thúc đẩy hoạt động giao dịch trong thị trường.
b) Giảm thiểu rủi ro và tăng tin cậy:
Bằng việc xác định rõ ràng vị trí, quy mô diện tích, quy mô thị trường, khả năng phát triển, hạ tầng, và các yếu tố khác trong khu vực. Quy hoạch giúp dự báo chính xác và tránh được các nguy cơ cung cầu sai lệch tiềm ẩn đổ vỡ thị trường BĐS. Điều này tạo ra một môi trường ổn định, làm tăng tính hấp dẫn của thị trường cho các nhà đầu tư.
c) Khuyến khích đầu tư và phát triển hạ tầng:
Quy hoạch tạo ra môi trường thuận lợi cho việc đầu tư vào hạ tầng. Việc đầu tư vào hạ tầng không chỉ tạo ra điều kiện thuận lợi cho các dự án BĐS mà còn cải thiện chất lượng cuộc sống của cư dân địa phương.
- Quy hoạch có tầm ảnh hưởng lớn trong công tác xây dựng các khu đô thị:
Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc định hình các khu đô thị, cải thiện chất lượng môi trường sống và tạo ra một môi trường sống lành mạnh cho cư dân. Các khu đô thị không chỉ tạo ra một không gian sống lý tưởng mà còn giảm bớt áp lực lên môi trường và tạo ra các cơ hội về sinh kế và giải trí cho cư dân.
IV. Tác động của Quy hoạch đến thị trường bất động sản Việt Nam
- Quy hoạch tác động đến giá trị và thanh khoản bất động sản
Quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và thanh khoản của bất động sản. Ví dụ, quy hoạch khu đô thị mới với đầy đủ tiện ích sẽ thu hút người mua, đẩy giá đất tăng cao. Ngược lại, quy hoạch khu công nghiệp có thể khiến giá đất giảm do ô nhiễm môi trường.
- Quy hoạch đô thị tác động đến giá đất nông nghiệp
– Khi các khu vực nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác như đất ở, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ, giá đất nông nghiệp sẽ tăng rất mạnh.
– Khi các khu vực ngoại ô được đô thị hóa và đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông, tiện ích, giá đất nông nghiệp xung quanh sẽ tăng mạnh do tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản
Quy hoạch đô thị càng lớn, hiện đại thì thị trường BĐS khu vực đó càng phát triển và ngược lại nếu xây dựng khu đô thị nhỏ, xé lẻ thiếu đồng bộ thì sẽ không thu hút được đầu tư dẫn đến thị trường khu vực đó hạn chế kém phát triển.
V. Đánh giá chung
Trong bối cảnh phát triển nhanh chóng và sự đô thị hóa ngày càng gia tăng, quy hoạch đóng vai trò không thể phủ nhận trong việc định hình và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Từ việc định hình chiến lược phát triển, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, đến bảo vệ môi trường và thúc đẩy phát triển kinh tế, quy hoạch là một công cụ quan trọng giúp đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa của thị trường BĐS và xã hội nói chung. Đồng thời, trong thời đại cách mạng công nghệ, quy hoạch cũng cần phát triển và thích nghi để tạo ra các cơ hội mới và đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành BĐS.
Việc cụ thể hoá các chính sách, kế hoạch và chương trình phát triển là công việc cụ thể của nhà quy hoạch, tuy nhiên cũng cần lưu ý đến yếu tố đầu cơ: không ít nhà đầu tư, giới bất động sản luôn chờ đợi các động thái chuẩn bị ban hành quy chế phân cấp trong lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch để đón đầu. Và nhiều khả năng sẽ phải điều chỉnh mọi hoạt động do không phù hợp với quy hoạch mới. Do đó về bản chất quy hoạch đô thị gắn với quá trình đô thị hoá luôn luôn có mối quan hệ cộng sinh mật thiết đối với lĩnh vực phát triển kinh doanh bất động sản.
VI. Các giải pháp về quy hoạch cho thị trường bất động sản Việt Nam
Quy hoạch cần được thực hiện minh bạch, hiệu quả để tránh tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường. Việc điều chỉnh quy hoạch thường xuyên cũng gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong công tác quy hoạch bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản do quy hoạch có một số giải pháp sau:
- Tăng cường công khai, minh bạch thông tin quy hoạch:
+ Công khai quy hoạch đô thị, khu dân cư ngay từ giai đoạn xây dựng, lấy ý kiến cộng đồng, để người dân và các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận.
+ Định kỳ công bố thông tin về tiến độ thực hiện điều chỉnh quy hoạch.
+ Tạo kênh trao đổi, tiếp nhận phản hồi từ người dân và các bên liên quan trong quá trình lập quy hoạch.
- Nâng cao năng lực lập và quản lý quy hoạch:
+ Tăng cường đầu tư và đào tạo đội ngũ lập quy hoạch chuyên nghiệp.
+ Áp dụng công nghệ thông tin, dữ liệu không gian vào quy hoạch.
+ Thường xuyên rà soát, điều chỉnh quy hoạch phù hợp với thực tế.
- Tăng cường phối hợp liên ngành:
+ Đảm bảo sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý như quy hoạch, xây dựng, tài nguyên, môi trường.
+ Xác định rõ trách nhiệm của mỗi ngành, mỗi cấp trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch.
- Nâng cao giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm:
+ Tăng cường hoạt động giám sát, thanh tra việc thực hiện quy hoạch.
+ Xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm quy hoạch.
- Hoàn thiện khung pháp lý về quản lý quy hoạch:
+ Xây dựng quy định rõ ràng về trình tự, thẩm quyền phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch.
+ Tăng cường trách nhiệm giải trình của các cơ quan quản lý quy hoạch.
6. Tăng cường vai trò của cộng đồng, người dân:
+ Tiếp tục hoàn thiện cơ chế tham vấn, lấy ý kiến của người dân trong quá trình quy hoạch.
+ Khuyến khích người dân giám sát, phản biện các dự án quy hoạch.
