Chính sách đất đai mới: Nhiều quy định nhằm phòng, chống tham nhũng, tiêu cực

Công khai, minh bạch về quy hoạch

Để giải quyết tình trạng tham nhũng và tăng cường công tác phòng chống tham nhũng tiêu cực trong lĩnh vực đất đai là cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Qua đó, tăng cường tính công khai, minh bạch, bảo đảm sự tham gia của người dân trong việc quản lý, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, xã hội…

Các quy định của pháp luật về công khai, minh bạch được thể hiện ở một số khía cạnh cơ bản như công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất, công bố thông tin về đất đai, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và đấu giá quyền sử dụng đất, hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai.

Trong Luật Đất đai 2024, nhiều đổi mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp cho việc minh bạch thông tin, chống tham nhũng tiêu cực.

Theo đó, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hoàn thiện theo hướng tiếp tục đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể, Luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo thống nhất của hệ thống quy hoạch đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở các cấp, quy hoạch sử dụng đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị – xã hội, cộng đồng, cá nhân. Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn. Đặc biệt, Luật nhấn mạnh đến việc công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.

Quản lý, khai thác quỹ đất theo quy hoạch

Việc khai thác, quản lý quỹ đất gắn với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật sẽ hạn chế tình trạng tham nhũng, tiêu cực về đất đai.

So với Luật Đất đai năm 2013, Luật năm 2024 quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất là mới hoàn toàn. Các điều khoản này quy định về nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác; quỹ phát triển đất và tổ chức phát triển quỹ đất.

Việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định. Nếu thực hiện được nguyên tắc này thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế – xã hội.

Luật quy định cụ thể nguồn hình thành quỹ đất. Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, khai thác quỹ đất này. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, bảo vệ, chống lấn đất, chiếm đất. Trường hợp quỹ đất chưa giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì Tổ chức phát triển quỹ đất được cho các tổ chức, cá nhân thuê ngắn hạn để khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai.

Làm rõ việc thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia

So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, tại Điều 79 của Luật đã quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Với 31 trường hợp cụ thể Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã cơ bản bao quát các trường hợp cần thiết phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, giúp đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Tuy nhiên, để bảo đảm cho trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh nhưng chưa có trong quy định của Luật này, tại khoản 32 Điều 79 còn quy định trường hợp khác thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Bên cạnh đó, Luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương. Quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; bổ sung một số trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất cho đầy đủ như thu hồi đất do bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư… Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Bảo đảm quyền lợi cho người có đất bị thu hồi 

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi; đã kế thừa các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp.

Việc quy định chặt chẽ hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giúp đảm bảo lợi ích cho người có đất bị thu hồi, đúng đối tượng, tránh tiêu cực tham nhũng.

Luật sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất; hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi và quỹ đất của từng địa phương.

Luật cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi và việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất… Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Luật quy định cụ thể và mở rộng về thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi… để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Làm rõ việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất

Thực tế, hành vi tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đấu giá quyền dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện một cách tinh vi, có hệ thống, kéo dài qua nhiều giai đoạn và khó phát hiện, ngăn chặn. Khác với các hoạt động kinh tế khác, hoạt động đấu giá quyền dụng đất, đấu thầu dự án có dụng đất bao gồm nhiều khâu, diễn ra ở nhiều không gian khác nhau, phạm vi rộng, khó kiểm soát… Bởi thế, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định nhằm kiểm soát vấn đề này.

Luật quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125) đối với đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, giao đất ở cho cá nhân. Luật cũng quy định cụ thể điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Để bảo đảm tính khả thi của Luật, tại Điều 125 đã quy định cụ thể điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tổ chức thực hiện việc đấu giá. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Luật còn quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực và các dự án khu đô thị được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126). Ngoài ra, cũng đã quy định điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, đồng thời giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh trong việc công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có có sử dụng đất; tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000… Trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

So với Luật Đất đai năm 2013, việc quy định cụ thể về “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Những nội dung này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư. Theo đó, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ. Đối với nhà đầu tư, quy định trên giúp đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án. Ngoài ra, quy định này còn góp phần xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, từ đó làm tăng chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia của Việt Nam.