Đòi hỏi giá nhà, đất giảm xuống trong khi các chi phí đều tăng là điều bất khả thi.
 |
Các chủ đầu tư rất khó để phát triển dự án nhà hạng C vì nhiều lý do. Ảnh minh họa: QUANG HUY
Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu quan điểm giá bất động sản (BĐS), nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Cùng lúc, lãnh đạo Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng gửi nhiều kiến nghị để hy vọng kéo giảm được giá nhà.
Nhà, đất đâu đâu cũng tăng
Chị Hoài Lan (quận 9) chia sẻ: “Năm 2018, tôi mua căn hộ 62 m2 ở quận 9 (giáp quận 2) giá 1,15 tỉ đồng, tương đương 18,5 triệu đồng/m2. Sau hai năm, giá nhà ở đây đã đạt mức 29 triệu đồng/m2 trở lên. Dù tăng giá nhanh nhưng chung cư này trong khu vực vẫn được xem là có giá mềm nhất rồi”.
Tại báo cáo tổng kết thị trường BĐS quý III-2020 của DKRA Việt Nam, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, cho biết tình trạng khan hiếm căn hộ hạng C (mức giá 25-30 triệu đồng/m2) đã có từ năm 2019 và ngày càng thể hiện rõ. Từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như mất hẳn trên thị trường TP.HCM.
Tương tự, tổng kết về tình hình thị trường nhiều TP lớn trên cả nước trong ba tháng qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thừa nhận: “Hai năm trở lại đây, tại các TP lớn là Hà Nội, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả khâu (quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường…). Tại TP.HCM, trong bối cảnh lượng cầu cao dẫn đến giá căn hộ tại đây tăng vọt, tỉ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Nhiều nhà đầu tư đã phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô, tạo đà tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… Giá dao động từ 30 triệu đến 50 triệu đồng (tăng 10%-15%)”.
Theo ông Đính, không chỉ các quận nội thành mà các tỉnh, thành lân cận TP.HCM giá đất cũng không đứng yên. Đơn cử như tại Đồng Nai, năm 2019 giá đất bình quân 12-14 triệu đồng/m2 thì ngay đầu năm 2020 bị đẩy mạnh lên mức 22 triệu đồng/m2.
“Khi có đất sạch, chủ đầu tư luôn tìm cách tối ưu hóa lợi nhuận bằng cách đầu tư vào dự án thuộc phân khúc trung – cao cấp thì mới đủ bù đắp xứng đáng cho chi phí tài chính lẫn công sức mà họ bỏ ra. Chính vì vậy, việc kéo giá nhà xuống là không đúng với thực tế cũng như không phù hợp với kinh tế thị trường.”
TS – chuyên gia kinh tế ĐINH THẾ HIỂN
Chìa khóa để giảm giá nhà
Chuyên gia kinh tế -TS Đinh Thế Hiển cho biết cách đây vài chục năm, thời điểm giá đất còn rẻ, đối tượng đủ điều kiện để được hưởng chính sách mua nhà ở giá rẻ còn ít mà Nhà nước còn khó khăn để làm dự án hạng C thì hiện nay nhiệm vụ này càng khó khả thi.
Bên cạnh đó, ông Hiển cho rằng các nhà hoạch định chính sách nên tách riêng khái niệm nhà ở và sở hữu nhà. Bởi ngay cả ở các nước phát triển như Mỹ, châu Âu…, việc người dân ở đô thị không thể sở hữu nhà và phải đi thuê nhà ở là điều hết sức bình thường. Do vậy, kỳ vọng kéo giá nhà xuống gần như bất khả thi với điều kiện hiện nay.
Chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ thông tin thêm, một chủ đầu tư muốn phát triển nhà ở giá rẻ thì đầu vào là giá đất phải rẻ. Thế nhưng để có quỹ đất thì chủ đầu tư phải thương lượng với chủ đất theo giá thị trường với chi phí rất cao. Có đất rồi, chủ đầu tư tiếp tục phải đợi 3-5 năm mới có giấy phép xây dựng. Tính trung bình lãi vay ngân hàng 12%/năm, cộng với nhiều loại chi phí khác thì đến khi đủ điều kiện để xây dựng, giá đất đã bị đội lên rất nhiều. Giá đầu vào tăng tất yếu sản phẩm tăng giá. “Đòi hỏi giá nhà, đất giảm xuống trong khi các chi phí đều tăng là điều bất khả thi” – ông Vũ nói.
Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển cho rằng trước đây có một số chủ đầu tư chủ trương chỉ chuyên tâm làm nhà ở giá rẻ bằng cách “bóp” tiện ích dự án xuống mức thấp nhất. Tuy nhiên, thực tế chứng minh cách làm này đã thất bại. Lý do là giá nhà tại những dự án này không tăng, chất lượng sống của cư dân không tốt. Điều này khiến những người mua nhà giá rẻ dù với mục đích để ở hay đầu tư đều bị lỗ. Trong khi đó, những chủ đầu tư đánh mạnh vào phân khúc trung cấp lại thu hút được một lượng lớn khách hàng mua để ở lẫn đầu tư.
Từ hành trình vô cùng gian nan do tốn kém chi phí cơ hội, tài chính, thời gian mới được cấp giấy phép xây dựng nên việc đầu tư vào dự án giá rẻ thu về lợi nhuận vô cùng thấp. Sau khi bán sạch dự án nhà ở giá rẻ thì lợi nhuận không đủ hấp dẫn để chủ đầu tư tiếp tục hào hứng làm tiếp dự án giá rẻ.
“Do đó, cách tốt nhất để giảm giá thành sản phẩm nhà ở là Bộ Xây dựng phải làm sao để rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng. Đồng thời, những quy định nào làm tăng gánh nặng chi phí cho chủ đầu tư thì nên tìm cách cắt giảm” – ông Hiển nhấn mạnh.
Trong văn bản hồi đầu tháng 11 gửi các cơ quan liên quan về việc kéo giảm giá nhà, HoREA cho rằng hiện nay căn hộ trung cấp (hai phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m2). Giá nhà này cao hơn trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng (trên dưới 100 triệu đồng/năm).
Để kéo giảm giá nhà, HoREA kiến nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở” với thuế suất có thể bằng khoảng 15%-20% giá đất trong bảng giá đất.
Theo PLO
