Quy định bắt buộc dự án bất động sản quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị loại đặc biệt và loại I, trên 5 ha tại đô thị loại II phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội vẫn tiếp tục đẩy doanh nghiệp vào thế khó.
 |
Dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường, TP. Thủ Đức của Công ty Điền Phúc Thành là dự án nhà ở xã hội hiếm hoi tại TP.HCM được xây trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại. Ảnh: Trọng Tín
Nhiều chủ đầu tư kêu khó
Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Thới An do Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 làm chủ đầu tư có diện tích 3 ha đã được UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư năm 2018 và được phép thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội “nộp bằng tiền” do quy mô dự án dưới 10 ha (quy định tại Khoản 2, Điều 5 – Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội), đồng thời được UBND quận 12 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ năm 2018.
Tuy nhiên, đại diện chủ đầu tư này cho biết, theo hướng dẫn mới nhất của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, Công ty Sài Gòn 9 phải thực hiện lại thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư” do chính sách về nhà ở xã hội có sự thay đổi. Cụ thể, theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 1/4/2021, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, trên 5 ha tại đô thị loại II phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, thay vì được phép nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất đó như trước đây.
“Việc phải hoàn thiện lại hồ sơ pháp lý khiến tiến độ dự án kéo dài thêm, từ đó càng làm đội thêm chi phí”, vị đại diện này nói, đồng thời chia sẻ thêm, theo quy định chuyển tiếp của Nghị định 49/2021, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm nghị định này có hiệu lực thi hành, việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục tuân thủ theo Nghị định 100/2015. Chính vì vậy, Công ty Sài Gòn 9 đề nghị UBND TP.HCM xem xét chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Tương tự, dự án tại khu đất số 159A Nguyễn Xiển, phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức diện tích hơn 2,2 ha của Công ty cổ phần Địa ốc dầu khí Sài Gòn cũng đang “đứng hình” vì liên quan đến việc phải dành 20% đất để làm nhà ở xã hội. Dự án đã được UBND TP.HCM phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết, cũng được UBND quận 9 chấp thuận về chủ trương điều chỉnh tổng thể đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Theo chủ đầu tư này, việc yêu cầu áp dụng bổ sung dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án để làm nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 49/2021 làm ảnh hưởng rất nhiều đến kế hoạch đầu tư và phát triển dự án, phá vỡ phương án đã được nghiên cứu đề xuất điều chỉnh trình thẩm định xin ý kiến tại các sở, ngành trong suốt thời gian qua. Do đó, doanh nghiệp đã đề nghị UBND TP.HCM xem xét và chấp thuận việc không áp dụng quy định này, thay vào đó là giải pháp được hoán đổi nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở của dự án có giá trị tương đương để phát triển nhà ở xã hội theo chủ trương của Thành phố.
Một trường hợp khác là dự án Khu nhà ở Trường Lưu tại phường Long Trường, TP. Thủ Đức có diện tích 9,1 ha, do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh làm chủ đầu tư, đã được UBND quận 9 (cũ) phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 từ năm 2006. Tại thời điểm thực hiện dự án, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo Nghị định số 100/2015.
Tuy nhiên, khi thực hiện chủ trương đầu tư theo quy định mới, chủ đầu tư được yêu cầu thực hiện lại nghĩa vụ nhà ở xã hội, đồng nghĩa với việc phải đóng tiền sử dụng đất lần thứ hai cho cùng một dự án.
“Dự án Khu nhà ở Trường Lưu đã thực hiện xong nghĩa vụ nhà ở xã hội, nay Công ty Kim Oanh kiến nghị UBND TP.HCM xem xét chấp thuận dự án không phải bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội theo quy định mới”, lãnh đạo doanh nghiệp này đề xuất trong văn bản gửi UBND Thành phố mới đây.
Hướng tháo gỡ cần triệt để
Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi vừa có kết luận về hướng xử lý vướng mắc của các doanh nghiệp trong việc xác nhận hoàn tất nghĩa vụ về nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại.
Cụ thể, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha mà trong văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thể hiện hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải thực hiện theo văn bản đã ban hành.
Đối với dự án mà trong văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thể hiện hoặc thể hiện chưa rõ hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, Sở Xây dựng có trách nhiệm làm việc các chủ đầu tư, tham mưu cho UBND Thành phố trong việc xác định rõ và thống nhất 1 trong 3 hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật gồm: Bàn giao quỹ đất tại dự án phải dành ra xây dựng nhà ở xã hội; bàn giao quỹ nhà ở xã hội tại một địa điểm khác, tương đương giá trị quỹ đất phải dành ra để xây nhà ở xã hội tại dự án; doanh nghiệp nộp tiền mặt tương ứng với giá trị quỹ đất xây nhà ở xã hội tại dự án.
Với dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên (thực hiện các thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 và sau ngày Nghị định số 49/2021 có hiệu lực) khi tham mưu UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần hướng dẫn chủ đầu tư xác định rõ hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội đối với dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và được thể hiện trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
“Hướng giải quyết là vậy, nhưng triển khai trên thực tế không dễ dàng, bởi hiện nay, TP.HCM vẫn đang chờ hướng dẫn thực hiện việc thanh toán cho chủ đầu tư khi bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước”, lãnh đạo một doanh nghiệp đang có dự án bị ách tắc liên quan đến quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội cho hay.
Ở động thái khác, trong văn bản gửi tới Bộ Xây dựng góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của cơ quan này mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2, Điều 5 – Nghị định 100/2015 (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4, Điều 1 – Nghị định 49/2021) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 16 – Luật Nhà ở 2014 trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Cụ thể, Điều 5 – Nghị định 100/2015 về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị tại các đô thị loại III trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc phải dành 20% quỹ nhà ở của dự án để làm nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất này để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án).
Bên cạnh đó, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ đất hay quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.
Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, cơ quan này đã tiến hành rà soát 33 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố có diện tích trên 10 ha có yêu cầu dành đất để xây dựng nhà ở xã hội với diện tích quy hoạch 1.651 ha, trong đó phần đất xây nhà ở xã hội chiếm khoảng 109 ha với quy mô 70.000 căn.
Tuy nhiên, đến nay, mới có 14 dự án hoàn tất công tác đền bù giải tỏa với diện tích quy hoạch 435 ha và phần đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội là 32 ha. Với quỹ đất này, dự kiến có khoảng 15.000 căn nhà ở xã hội được cung ứng ra thị trường – con số rất khiêm tốn so với nhu cầu nhà ở thực tế hiện nay.
Theo TNCK
